A jogászközönség számára a dologi hitelbiztosíték és pontosan a zálogjog az elég megosztó. Van, aki szenvedélyesen érdeklődik iránta, aki szeretne inkább egyáltalán nem tudni arról, hogy létezik, és ha lehet, akkor nem foglalkozik ilyen szerződésekkel. Az Eötvös Loránd Tudományegyetem Állam- és Jogtudományi Kara és a Wolters Kluwer Kft. közös szervezésű tudományos konferenciáján a dologi hitelbiztosítékok kérdéskörét elemezte Menyhárd Attila.

Lényeges változás az új Ptk.-ban, hogy a legjelentősebb dologi hitelbiztosíték, a zálogjog a dologi jogi könyvbe került. A kodifikáció során 5 kulcskérdés merült fel, amelyek megválaszolása elengedhetetlen volt a dogmatikai alapokhoz:

1. A tulajdonjognak és az idegen dologbeli jogoknak vagy korlátolt dologi jogoknak a megkülönböztetésén alapuló rendszer rögzítése. Ez első ránézésre banális, de van létező alternatívája, például az angolszász rendszerben.

2. A tulajdonjog tárgyai körének meghatározása.

3. Az ingó dolgok tulajdonjogának az átruházása, illetve az ingó dolgokon keletkező jogok alapítása.

4. A dologi hitelbiztosítékok szerkezete.

5. A nyilvántartások szerepe, elsősorban az ingatlan-nyilvántartás, de általánosságban is a nyilvántartásoknak a dologi jogok alakításában és átruházásában betöltött szerepe.

A fiduciárius hitelbiztosítékok

A dologi hitelbiztosítékok kapcsán egy nagyon komoly eldöntendő kérdés volt a gyakorlat felől. Ez a kérdés pedig úgy szólt, hogy a fiduciárius hitelbiztosítékok a magyar jog számára befogadhatóak-e vagy sem (lásd ezzel kapcsolatban még további írásunk). Tehát, hogy a biztosítéki célú tulajdon-átruházás, a biztosítéki célú engedményezés, és a vételi jog biztosítéki célú alkalmazása elfogadható alternatív hitelbiztosíték lehet-e a hagyományos zálogjog mellett. Ezzel a kérdéssel már legalább 20 éve dolgozik a bírói gyakorlat.

A biztosítéki célú engedményezés lényege, hogy az adós egy harmadik személlyel szembeni követelését engedményezi a hitelezőnek, aki azt akkor hajthatja be, ha az adós nem fizet. Az elfogadhatóság első körben akkor volt kérdéses, amikor az a probléma merült fel, hogy ha felszámolás alá kerül az adós, akkor az ő hitelezője beszedheti-e a jövőben keletkező és biztosítéki célra átengedett követeléseket. Először azt mondta a gyakorlat, hogy jövőbeni követelésen nem lehet. Azt érzékelték ugyanis, hogy nincs rendben, hogy valaki a hitelezői kielégítési sorrend előtt egyszerűen kiveszi azt, ami a jövőben keletkezik, és azt mondja, hogy köszönöm ez az enyém, a többivel ti meg boldoguljatok. Utána ezt a gyakorlat korrigálta azzal, hogy lehet jövőbeni követeléseket engedményezni, de ha ez biztosítéki célú engedményezés, akkor az engedményes, vagyis a hitelező csak a biztosított hitelezők rangsorában kerül a kielégítési sorrendbe.

A vételi jog kapcsán kérdéses volt, hogy zálogjognál köthető-e biztosítéki célra vételi jog vagy nem. Erre is megadta a választ a gyakorlat: biztosítékú célú tulajdon-átruházás elfogadható hitelbiztosíték gyanánt. Tulajdont ad biztosítékként az adós, mivel átruházza a hitelezőre a dolgot, (ingót vagy ingatlant) és visszavásárlási jogot kötnek ki neki: ha sikerül, megvan a pénze, akkor visszavásárolja a dolgot, ha nem, akkor marad a hitelezőnél. Ezzel tulajdonképpen a hitelező a legerősebb dologi biztosítékot szerzi meg, hiszen tulajdont kap. Ez a kérdés a gyakorlatban is nagyon sok bizonytalanságot okozott. Voltak olyan döntések, amelyek elfogadták ezt, aztán voltak olyanok, amelyek nem. Zavarba ejtő, hogy amelyik nem fogadta el, az pont egy büntető bírósági ítélet volt. A szerződés színleltsége alapján indítottak intellektuális közokirat hamisítást azzal, hogy a vevő tulajdonosként jegyeztette be magát az ingatlan-nyilvántartásba, pedig ez egy érvénytelen szerződés volt. A kodifikációra hárult a kérdés eldöntése, ennek eredménye pedig az, hogy a szerződésjogi szabályok körében a fiduciárius hitelbiztosítékokat, a biztosítékú célú tulajdon-átruházást, engedményezést és vételi jog alapítását semmisnek tekinti a szabályozás.

A zálogjog központi szabályozása megtiltja, hogy az adós és a hitelező abban állapodjanak meg a kielégítési jog megnyílta előtt, hogy ha az adós nem fizet, akkor a hitelező megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. Ebben az esetben tehát nem csak megállapodnak a közvetlen tulajdonszerzésben, hanem meg is történik, még jóval a kielégítési jog megnyílta előtt. Ez a két gondolat nem egyeztethető össze egymással. A biztosítéki célú tulajdon-átruházás semmissége pedig logikusan hozta magával a biztosítéki célú vételi jog és a biztosítéki célú engedményezés semmisségét is. Ezeket viszont a szabályozás megpróbálja megfelelő módon pótolni, például a követelésen alapított zálogjognál. A szabályozás célja az volt, hogy biztosítéki célú engedményezéssel (amit általában elfogadható és normálisan alkalmazott hitelbiztosítéknak tartunk) egyenértékű megoldást tudjon adni a zálogjog.

A zálogjog fogalma egyébként nem változott, ugyanabban a zálogjogban gondolkodunk, mint eddig. Más hitelezőket megelőző, kielégítési elsőbbséget biztosító jogról van szó, amit a szabályozás korlátolt dologi jogként és értékjogként tételez. Érvényesítése főszabály szerint bírósági végrehajtás útján történik, de továbbra is megmaradnak azok a lehetőségek, amelyek a bírósági végrehajtáson kívüli érvényesítést teszik lehetővé (pl.: a zálogjogosult általi értékesítés). Egy másik módja az, hogy a zálogtárgy tulajdonjogát a zálogjogosult megszerzi, de csak a kielégítési jog megnyílta utáni megállapodás alapján.

Az önálló zálogjog

Ami magát a zálogjogi szabályozást illeti, első ránézésre is három változás figyelhető meg, eltűnik a rendszerből az önálló zálogjog, a vagyont terhelő zálogjog, a harmadik pedig a keretbiztosítéki zálog.
Az önálló zálogjogot a gyakorlati tapasztalatok szerint két féle helyzetben alkalmazzák. Az egyik a hitelrefinanszírozás, amikor a hitelező is hitelt vesz fel, hogy hitelt nyújtson, az önálló zálogjogot tovább tudja engedni saját hitelezőinek biztosítékul. Ez az elfogadott és normális alkalmazása az önálló zálogjognak. Ezen kívül viszont úgy tűnik, a gyakorlatban az önálló zálogjogot minimum homályos vagy szürke, de lehet, hogy inkább feketébe hajló tranzakciók esetében alkalmazták, ha azt akarták, hogy keletkezzen egy hitelezői pozíció, de nem akarták, hogy kiderüljön, ez milyen jogcímen, milyen alapon és hogyan keletkezett. A jogalkotó ezért úgy ítélte meg, hogy az önálló zálogjogra igazából nincsen szükség. Hitelek refinanszírozása esetében az önáll zálogjoggal azonos lehetőséget biztosít a szabályozás a különvált zálogjogban: lehetővé teszi, hogy a hitelezés biztosítékául kapott zálogjogot a hitelező a saját hitelezőjére átruházza.

A vagyont terhelő zálogjog

A vagyont terhelő zálogjogot kiváltja egy zálogjogi megoldás: a felek a zálogtárgyakat nagyon rugalmasan, körülírással is meghatározhatják. A tapasztalatok szerint a vagyont terhelő zálogot nagyon széles körben alkalmazták, de problémát jelentett annak megállapítása, hogy vajon milyen biztosítéki értéke van egy olyan zálogjognak, amit még nem konkretizáltunk vagyontárgyakra, és amiről még nem tudjuk, hogy amikor konkretizálni fogjuk, milyen tárgyak vannak a vállalkozás vagyonában. Mivel ugyanezt a megoldást képes nyújtani a szabályozás körülírással, tulajdonképpen erre a zálogjogi formára a jövőre nézve nem volt szükség.

A keretbiztosítéki zálogjog

A keretbiztosítéki zálogjog nem tűnt el a rendszerből, csak nem érdemes külön így nevezni, hiszen nem csak a zálogtárgyakat határozzák meg szabadon a felek, hanem azokat a követeléseket is, amelyeket a zálogjog biztosít. Egy jogviszonyra, több jogviszonyra utalással bárhogy lehet felső összeghatárt is szabni rá. A szabályozás csak a fogyasztói zálogszerződéseknél várja el a felső összeghatárt, egyébként nem.

A zálogjogosulti bizományos

Megjelent még egy új intézmény a szabályozásban, mégpedig a zálogjogosulti bizományos. Létrehozására azért volt szükség, mert a tranzakciós gyakorlat folyamatosan szembesült azzal a problémával, hogyha például több hitelintézet finanszíroz valamilyen projektet, akkor ők azt szeretnék, hogyha lenne valaki, aki majd jogosult lesz arra, hogy a zálogjogból fakadó jogokat gyakorolja és kötelezettségeket teljesítse.

A zálogjog keletkezése és a hitelbiztosítéki nyilvántartás

A zálogjog keletkezése két logikai lépcsőt tételez fel, ami összesen három elemet tartalmaz. A két logikai lépcső a zálogjog alapításának és létrejövetelének a megkülönböztetése. Ahhoz, hogy létrejöjjön a zálogjog, meg kell alapítani és meg kell szereznie a zálogkötelezettnek a rendelkezési jogot a zálogtárgy felett. Ezt a két elemre bontást az indokolja, hogy az adás-vételi szerződések esetében is normálisnak tartjuk, hogy eladunk valamit, amit amúgy még nem hoztunk létre, mégsem okoz problémát, mert majd amikor teljesíteni kell a szerződést, akkor kell szolgáltatni a dolgot, ha mégsem tudjuk, mert például nem sikerült megszerezni a tulajdont, akkor szerződést szegésért kell helytállni. Ezzel párhuzamos volt az a gondolat, hogy miért ne alapíthatnánk meg a zálogjogot akkor is, ha a rendelkezési jogot még nem szerezte meg a zálogkötelezett, különösen, ha a zálogtárgyat éppen abból a hitelből szeretné megvásárolni, amit a zálogjoggal biztosítékként engedünk.

A zálogjog alapítása során a felek nagyon nagy szabadsággal rendelkeznek. Ez azt jelenti, hogy lehet egy vagy több, fennálló és jövőbeni követelésekre is zálogjogot alapítani, ez a követelés lehet feltétlen vagy feltételes is. Azon túl, hogy ez a követelés meghatározható legyen az egyetlen elvárás, hogy pénzkövetelésre vonatkozzon. Ha azonban véletlenül mégis úgy sikerül zálogjogot alapítani, hogy az nem pénzkövetelésre, hanem például egy dolog kiadása iránti követelésre lenne biztosíték, ez nem teszi ezt a zálogalapítást érvénytelenné, csak annyit jelent, hogy ha ilyen követelésre is sikerült zálogjogot alapítani, akkor a zálogjogot a követelés nem teljesítéséből fakadó kártérítési igényre megalapított biztosítéknak tekintjük.

A zálogtárgy meghatározását is nagyon széles körűen teszi lehetővé a szabályozás. Bármilyen forgalomképes dolog, jog vagy követelés lehet zálogjog tárgya, amit körülírással is meg lehet határozni, például a teremben lévő székeket zálogosítjuk el, akkor egy adott időpillanatban azokon a székeken létezik a zálogjog, amelyek a teremben vannak. Ha kivisznek egyet, azon már nincs, de ha behoznak egyet, azon pedig lesz. Ez tulajdonképpen a vagyont terhelő zálogjoghoz hasonló.

Maga a zálogjog alapítása szintén két mozzanatú: szükség van egy szerződésre vagy jogszabályra, ami megteremti a jogcímet és szükség van egy dologi aktusra (kézi zálog esetén a dolog átadása, jelzálogjogok esetén pedig valamilyen nyilvántartásba való bejegyzés). Ingatlanok esetén ingatlan-nyilvántartásba, lajstromozott dolgok esetén abba a nyilvántartásba, ahol pedig nincsen ilyen nyilvántartás, ott a hitelbiztosítéki nyilvántartásba való bejegyzés szükséges ahhoz, hogy létrejöjjön a zálog.

A hitelbiztosítéki nyilvántartással kapcsolatban (ami több egy zálogjogi nyilvántartásnál, mert például a tulajdonjog fenntartás is csak akkor válik harmadik személlyel szemben hatályossá, hogyha ebbe a nyilvántartásba bejegyzésre került) a fő kérdés az volt, hogy pontosan milyen is legyen ez a nyilvántartás. Az eredeti koncepció az volt és a Ptk. szabályozása is ezt tükrözi, hogy ez egy olyan nyilvántartás legyen, ami bárki számára könnyen hozzáférhető, könnyű benne bejegyezni és könnyű benne törölni. Az ideáltípus egy interneten elérhető, regisztráció után szabadon hozzáférhető nyilvántartás lenne, ahol természetesen nem arról van szó, hogy a kötelezett hozzájárulása nélkül lehet bejegyezni vagy a jogosult hozzájárulása nélkül lehet bármit törölni, de a felek ezt egész egyszerűen, tranzakciós költségek nélkül meg tudnák tenni. Jóllehet ezzel elveszítjük a nyilvántartás közhiteles jellegét, de a tapasztalat alapján az ingó zálogjogi nyilvántartás egyébként sem tud igazán közhiteles nyilvántartásként működni.

Megszületett az a szabályozás, de sajnos a nyilvántartás azon része nem tudott megvalósulni, hogy ingyenesen hozzáférhető legyen. Lényegi sajátossága, hogy ez a nyilvántartás nem a jogot tartja nyilván, hanem a zálogjogot, tehát hogy a zálogalapításhoz szükséges nyilatkozatokat a felek megtették. Azt nem tudjuk, hogy van-e zálogjog vagy nincsen, és nem is tudhatjuk, hiszen ha a zálogkötelezett nem szerzett rendelkezési jogot a zálogtárgy felett, ami a nyilvántartáson keresztül nyílván nem ellenőrizhető, akkor igazából nincsen zálogjog annak ellenére, hogy ezt nyilvántartásba bejegyezték. A felek a rendszert regisztráció után használhatják, ami a közjegyzőn keresztül történik, azonossági nyilatkozattal. Tulajdonfenntartás esetén működik egy kicsit másképpen a rendszer, mert a vevőnek nem kell feltétlenül regisztráltnak lennie a rendszerben.